Indications pour le diagnostiqueur
14.1 Comment faire un DPE dans un bâtiment mixte comportant à la fois du logement et du tertiaire ?
1er cas : le bâtiment est constitué majoritairement de logements. Au sens de l’arrêté du 15 septembre 2006 relatif au DPE ventes, il s’agit donc d’un bâtiment à usage principal d’habitation. Il convient de faire les estimations de manière séparée.
A. Pour la partie tertiaire, les estimations se basent sur les factures ou les comptages.
B.Pour la partie de logements :
Si le chauffage est individuel et que le bâtiment est de 1948 ou postérieur, le diagnostiqueur réalise une estimation par méthode de calcul pour chacun des logements de l’immeuble.
Si le chauffage est individuel et que le bâtiment est antérieur à 1948, le diagnostiqueur réalise au choix une estimation par méthode de calcul ou en se basant sur les factures d’énergie. Il est recommandé dans ce cas de se baser sur les factures.
Dans tous les autres cas, l’estimation se base sur les factures d’énergie ou les comptages.
Le rapport de diagnostic sera établi pour le bâtiment entier. Il comporte alors une estimation des consommations qui est la somme des estimations séparées calculées ci-dessus (évaluation par factures des commerces + évaluation par calcul de chacun des logements)
2ème cas : le bâtiment est constitué majoritairement de locaux à usage tertiaire. Au sens de l’arrêté du 15 septembre 2006 relatif au DPE ventes, il s’agit d’un bâtiment à usage principal non résidentiel. Le diagnostic de l’immeuble entier se base sur les factures (l’arrêté ne prévoit pas de méthode de calcul pour les locaux tertiaires).
Si le propriétaire refuse de fournir les factures, le diagnostiqueur établit le DPE au maximum de ce qu’il est en mesure de connaître au sens de l’arrêté, et rend son rapport de diagnostic.
14.2 Diagnostiqueur, je n’arrive pas à récupérer les factures d’énergie, que faire ?
Dans le cas où le diagnostiqueur ne pourrait avoir accès aux factures d’énergie, il est parfois permis d’utiliser une méthode de calcul conventionnelle pour effectuer les estimations de consommations énergétiques.
Dans les cas où les arrêtés vente et location ne permettent pas d’utiliser une méthode de calcul conventionnelle, le diagnostiqueur doit rechercher les consommations d’énergie du logement.
Lorsque le propriétaire doit rechercher les consommations réelles , trois cas peuvent se présenter :
Dans le cas où le syndic fournit les données sur le chauffage ou l’eau chaude communs, le diagnostiqueur les exploite. Si les données fournies sont exprimées en unité d’énergie, le diagnostiqueur peut établir les estimations de consommations sans difficultés dans la grande majorité des cas. Il peut toutefois arriver que les données soient exprimées en euros et non en consommation énergétique. Le diagnostiqueur est alors dans l’impossibilité d’établir une étiquette énergie, il limite alors le diagnostic aux autres éléments de l’arrêté (descriptif du bien, des équipements thermiques et de l’enveloppe du bâtiment, recommandations d’amélioration, etc.). Il mentionne, dans ce cas, en commentaire dans le diagnostic les raisons justifiant qu’il n’était pas en mesure d’établir une estimation des consommations.
Dans le cas où des informations sont à rechercher auprès d’un locataire (cas d’un appartement dont le propriétaire est bailleur), le diagnostiqueur et le propriétaire recherchent les relevés de consommations auprès du locataire. Si ces relevés ne sont pas exploitables, n’existent plus ou ne sont pas communiqués, le diagnostiqueur mentionne en commentaire dans le diagnostic les raisons justifiant qu’il n’était pas en mesure d’établir une estimation des consommations.
Si le logement est inoccupé depuis des années, et que le diagnostiqueur ne dispose pas de relevés suffisants pour estimer les consommations ou qu’ils ne sont pas disponibles, il vérifie si les arrêtés permettent d’utiliser une méthode de calcul. Si tel n’est pas le cas, il procède comme dans le cas précédent et mentionne en commentaire dans le diagnostic les raisons justifiant qu’il n’était pas en mesure d’établir une estimation des consommations.
14.3 Je dois réaliser un DPE sur la base des factures pour un logement situé en bâtiment à chauffage collectif qui n’est occupé que depuis 6 mois, comment dois-je m’y prendre ?
Dans ce type de cas, l’utilisation des factures est en effet la seule méthode autorisée pour réaliser le DPE. Puisque le DPE sera fortement biaisé par la quantité de factures que vous avez (s’il s’agit d’une période d’été, les consommations d’énergie vont être faibles et inversement l’hiver), vous avez le choix, soit de réaliser le DPE en mentionnant clairement que le résultat n’est pas représentatif compte tenu des problèmes rencontrés, soit de ne pas réaliser l’évaluation des consommations et dans ce cas vous indiquez la raison pour laquelle vous avez été amené à faire ce choix.
Dans tous les cas, le but premier du DPE est d’inciter aux travaux d’amélioration de la performance énergétique, par conséquent, les recommandations jouent un rôle primordial dont vous ne pouvez vous acquitter.
14.4 Le bien à diagnostiquer est « tout électrique », les consommations de chauffage et de production d’eau chaude ne peuvent être distinguées, comment faire ?
Ce type de cas est fréquent et il n’y a en effet aucun moyen de distinguer les consommations pour chaque usage. Le diagnostiqueur fait donc l’évaluation des consommations énergétiques sans distinguer les usages en indiquant une évaluation globale. Cette situation est prédite dans l’arrêté du 15 septembre 2006 relatif au diagnostic de performance énergétique pour les bâtiments existants proposés à la vente en France métropolitaine.
14.5 Je suis dans le cas d’un bâtiment formé de deux parties accolées : une partie bureaux et une partie activité industrielle or le comptage du gaz est commun au chauffage des bureaux et au process industriel, sans qu’il soit possible de savoir quelle quantité est utilisée par chaque partie, comment faire ?
D’abord, conformément à « l’aide pour l’établissement du diagnostic de performance énergétique », vous n’établissez de DPE que pour la partie bureaux. Vous devez donc connaître quelle est la quantité d’énergie utilisée par cette partie.
Puisque vous ne pouvez distinguer les consommations vouées à chaque utilisation, vous avez trois possibilités :
Soit vous prenez en compte comme consommation de gaz propre au bâtiment de bureaux la consommation globale des deux bâtiments (bureaux + process industriel. Le résultat est bien sûr faussé. Vous précisez sur le DPE que la consommation prise en compte est la consommation globale ;
Soit vous ne réalisez pas l’étiquette et précisez ce qui vous a amené à faire ce choix (ce qui est judicieux si la consommation de gaz globale est très différente de celle des bureaux seuls, l’étiquette ne serait pas du tout représentative) ;
Soit vous êtes en mesure de donner une appréciation de ce que seraient susceptibles de consommer les bureaux par rapport à la consommation de gaz globale.
Dans tous les cas, vous faites apparaître sur le DPE le choix que vous avez fait et les raisons qui l’ont motivé.
14.6 Un hôtel est-il considéré comme bâtiment tertiaire ou bâtiment à usage d’habitation ?
Il s’agit d’un bâtiment tertiaire et non d’habitation. Pour l’établissement du DPE, l’évaluation des consommations énergétiques pour ce type de bâtiment se fait au moyen des factures énergétiques des trois années précédant le diagnostic. L’utilisation de la méthode 3Cl n’est pas autorisée même en l’absence ou l’insuffisance de factures.